拆解物管逆市跑高的背後原因 推介兩大強股

市場哀鴻遍野之際，3 月份發布業績的幾家物業管理企業卻近乎一面倒向好，成績令人鼓舞。究竟物管行業為何能保持強勢？筆者密切關注行業前景，拆解出以下兩點關鍵。

1. 行業結構簡單能見度高

中國一線城市房屋需求回落，同時以「房住不炒」為主要方針，抑制樓價，打擊炒賣，但因經濟數據欠佳，多個城市轉向，自 2 月起房屋調控新政陸續出台，相信政策將有利行業發展。再者，物管與內房行業環環緊扣，即使內房需求回落，物業的後續配套亦將衍生大量需求。

行業結構簡單，盈利能見度高，普遍現金流穩定，防守能力較佳。而當中母企規模越大、土地儲備越多者，相對增長潛力及能見度就會越高，更易跑贏。

2. 居民要求服務增值

物管聯繫到居民生活，因此人口結構亦影響物管發展。今天，內地中產家庭成為人口結構的中流砥柱，整體人口消費和教育水平均有所提升，衍生對生活質素的要求，當中如衛生需求已成基本。其次，在「城鎮化」背景下，雙職家庭將更為普遍，對增值服務的需求只會更熾。一些物管企業經已洞悉商機，加強服務質素，例如雅生活服務（SEHK︰3319）的「社區 360° 增值服務」的涵蓋領域廣及營銷、廣告、工程、科技、家居智能、金融等，全面照顧業主需要。

企業紛紛投放資源到增值服務，或者反映增值服務業務動向，將是企業管理面積以外的一個重要參數，甚至成為行業增長主要動力。舉例說，佳兆業美好（SEHK︰2168）和新城悅服務（SEHK︰1755）的收入組成，皆以增值服務佔大比重。

在物管股中，以下兩隻絕對值得監察：

雅生活服務（SEHK︰3319）

雅生活服務去年股價急漲，估值吸引，截至 2019 年 12 月 31 日，營業額為人民幣 51.27 億元，較去年同期增加 51.8%，毛利為 18.83 億，同比上升 45.96%，淨利為 12.92 億元，同比提升 59.3%。在管面積及合約面積亦分別較去年增長 69.4% 及 55.0%，為 2.34 億平方米及 3.56 億平方米，大約三分之一來自兩大股東雅居樂集團和綠地控股；而去年收購中民物業及新中民物業的六成股權完善業務生態，加速業務擴展，預計令在管面積提升至 5 億平方米。

保利物業（SEHK︰6049）

保利物業具央企背景，抗跌力強，3 月中隨大市下挫後迅速回復，本月中更創 75.2 元新高。個股特點為公共物業（包括學校、政府辦公室、交通物業、城市公共設施等）等佔在管面積近半，不受住宅物業市道影響，且續訂率高。截至 2019 年 12 月 31 日，營業額為人民幣 59.6 億元，較去年同期增加 41.1%，毛利 12.11 億元，同比上升 42.2%，純利 4.91 億元，同比增長 49.3%。在管面積約 2.87 億平方米，合同管理面積約 4.98 億平方米，分別增長 37.8% 及 50.6%。

以上兩隻股票管理規模較大，受資本市場偏好，增速亦在行業均值之上，屬物管中的穩健之選。

結語

根據《2019 物業服務企業上市公司測評研究報告》，物管市場經營規模持續上升，營業能力逐漸增強，市盈率佔高位，受資本市場青睞。加上其防守性強和盈利透明度高，應對目前市況正好，優質個股穩打穩紮，適合作中長線投資。

本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Ashley Man 沒持有以上提及的股票。

原刊於 The Motley Fool Hong Kong Limited (www.fool.hk)，另見於Yahoo、HK MoneyClub 及 Investing.com。