新世界發展合股 引爆公司價值的釋放？

新世界發展（SEHK︰17）最近動作頻頻，一時間成為市場焦點。「第三代」接班人鄭志剛從總經理升任行政總裁之後3日，新世界建議股份「四合一」，預計 6 月 23 日起生效，每手買賣單位不變，流通股份壓縮至約 25.42 億，為 17 年來首度再有藍籌合股。

合股份前密密回購

事實上，在此之前，新世界早於去年底開始逐步回購股份，如去年 12 月 9 日至 12 日連續 4 個交易日，曾回購 400 萬股。近兩個月再度頻頻出手回購公司股份。

新世界門檻較其他龍頭地產商為低，不足 10,000 元便可入場，其主要原因是「管理層折讓」，即對管理層投下不信任票。翻查集團的發展歷史，「第二代」掌舵人鄭家純的數宗巨額收購損手離場，打開折讓序幕。

從集團財務穩健、無集資需要的大前提看，合股篩走散戶，留下來的更多是真正相信集團價值的長期投資者，增加對機構及專業投資者的吸引力，有望推動股價向上調整。筆者認為更關鍵的是，合股令股本更集中在大股東手上，有利決策，可與近期的人事變動合併考量。

第三代管理層滿足時代需求與戰略

鄭坐上行政總裁之位，預示集團進一步交棒至「第三代」。5 月 1 日起，現任新世界中國行政總裁黃少媚，以及新世界人力資源高級總監趙慧嫻，將接替今年退休的蘇仲強和歐德昌擔任執行董事，兩者上任後女性將佔董事會成員比例 25%。觀察集團近年銳意創新，強調個性主張和聆聽年輕人聲音的姿勢，加上性別平等及女權皆是新一代的關注議題，這次委任亦見「第三代」作風。

值得一提，新執董黃少媚自 2015 年 10 月加入新世界中國地產出任副行政總裁，今年 2 月剛擢升為行政總裁，同時是廣東省政協委員及絲綢之路國際總商會副秘書長。回歸策略考慮，女將入局不只鞏固「第三代」勢力，其背景更符合新世界大灣區發展的戰略方向。

據內地傳媒報導，新世界的大灣區毛利率高達 73%，超越內地整體的 60% 毛利率；2020 財政年度的銷售目標已達成 58%，亦有大量土地儲備將於 2022 至 2023 年釋放。中期盈利跌近 91%，數字雖然嚇人，惟無損集團底蘊，加上大圍站上蓋項目已入收成期，大灣區重點項目亦將於緊接下來數年陸續竣工，預視疫情過後可運用充裕資源大展拳腳，迎來一波爆發增長。

筆者同樣關注集團的內在價值。商場與生活環環緊扣，些少變化已令人深有感受。比較其他大型商場，新世界頗為破格，大膽混搭不同元素。如愉景新城創造 Donut 仔等虛擬角色，打造親子教育界 IP，推廣 STEM 等教育活動，吸引中產家庭回頭。K11 系走藝術休閒路線，最初的 K11 購物藝術館算是初試啼聲，而今天的 K11 Musea 更見成熟。即使不認同其設計品味，也無法否認商場選店新穎。當中不少更是首度來港的品牌，例如現代藝術博物館（MoMA）專門店、具「英女皇御用」之譽的 FORTNUM & MASON 等，足見其定位為香港帶來新品味與消費選擇。同時，也顯示集團並不將視野限於普通購物商場，在增加租值之外正摸索新的盈利模式，且初見成效。

結語︰放長線釣大魚

在社會運動如火如荼時，筆者曾經拜訪 K11 Musea。內地旅客減少下，商場得本地及國際客支持，依然人流如鯽，全因商場定位未如海港城、新城市廣場等集中遊客生意。集團出租率理想，又主動跟從現代潮流變革，已埋下扭轉品牌觀感的種子。隨着集團的話語權落在「第三代」手上，新世界發展有望重組釋放價值。

編輯︰Yan

本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Ashley Man 沒持有以上提及的股票。

原刊於 The Motley Fool Hong Kong Limited (www.fool.hk)，另見於奇摩、HK MoneyClub、Investing.com 及 Quanmet.com。